Carcassonne concentre 2 294 des ventes de logements enregistrées entre 2023 et 2025 dans le secteur suivi ici, dont près de la moitié d'appartements. Cette page part de ces ventes réelles pour décrire trois marchés qui coexistent dans la même commune : les abords de la Cité sous contrainte patrimoniale, la Bastide et son parc d'appartements anciens, et la couronne pavillonnaire.
Le marché immobilier de Carcassonne en 2026
Ce que disent les 2,294 ventes enregistrées
Sur les trois dernières années civiles complètes, 1,169 ventes de maisons et 1,125 ventes d'appartements ont été enregistrées à Carcassonne et retenues après filtrage. C'est le volume le plus élevé du secteur après Narbonne, et il permet un calcul année par année.
| Maison | Appartement | |
|---|---|---|
| Ventes retenues, 2023-2025 | 1169 | 1125 |
| Prix médian | 148 200 € | 67 500 € |
| Moitié centrale des ventes | 115 000 € à 196 600 € | 53 000 € à 90 000 € |
| Surface bâtie médiane | 91 m² | 55 m² |
| Prix médian au m² bâti | 1 638 €/m² | 1 253 €/m² |
| Moitié centrale, au m² | 1 286 €/m² à 2 034 €/m² | 1 072 €/m² à 1 500 €/m² |
| Terrain médian | 303 m² | — |
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), direction générale des finances publiques, commune 11069, extraites le 15 août 2026. Méthode de calcul et journal des exclusions.
Ces chiffres corrigent des repères plus élevés qui figuraient auparavant sur cette page. Pour un appartement, trois quarts des ventes se sont conclues sous 1 500 €/m² : un bien affiché au-dessus de ce seuil s'adresse à un quart du marché, ce qui doit être un choix assumé et non une erreur de repère.
Année par année
| Segment | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Carcassonne — maison | 152 000 € 441 ventes | 140 870 € 364 ventes | 149 150 € 364 ventes |
| Carcassonne — appartement | 66 000 € 387 ventes | 68 900 € 352 ventes | 68 250 € 386 ventes |
Ces variations ne constituent pas une tendance. Une médiane bouge aussi quand change la composition de ce qui s'est vendu : davantage de petites surfaces une année, davantage de maisons rénovées l'année suivante. Trois points ne dessinent pas une courbe.
Qui achète à Carcassonne
D'après les biens observés par Guillaume Roque sur le secteur, les acquéreurs viennent pour partie de l'extérieur du département — bassin toulousain, autres régions, étranger — et comparent les budgets avec ceux de leur zone d'origine. Cette observation de terrain ne permet pas de conclure à une évolution générale des prix : pour cela, il faut consulter les transactions immobilières enregistrées sur une période complète.
La particularité carcassonnaise tient moins au volume de la demande qu'à sa composition : une part significative des acquéreurs découvre la ville par le tourisme, ce qui décale leurs critères de ceux d'un acheteur local — la vue et le cachet passent devant la surface.
Pourquoi acheter à Carcassonne
Une situation et des accès privilégiés
À une cinquantaine de minutes de Toulouse en train, sur l'axe autoroutier A61, et dotée de son propre aéroport, Carcassonne profite d'une connectivité rare pour une ville de cette taille. Cette accessibilité en fait une base de vie idéale pour les actifs en télétravail comme pour celles et ceux qui rayonnent entre Toulouse, Narbonne et le littoral.
Un cadre de vie entre patrimoine et nature
Commerces, écoles, équipements culturels et sportifs, marchés animés : Carcassonne offre tous les services d'une préfecture tout en restant à taille humaine. La Cité, le Canal du Midi, les Corbières et la Montagne Noire toute proche composent un environnement recherché, entre patrimoine, vignobles et grands espaces.
Vendre à Carcassonne : la contrainte patrimoniale d'abord
Savoir si le bien est en secteur protégé
C'est la première vérification à faire, avant même de parler de prix. Aux abords de la Cité et dans une partie de la Bastide, les façades, les menuiseries et les toitures relèvent de prescriptions architecturales : les travaux y sont soumis à autorisation, les matériaux imposés, les délais allongés. Un acquéreur qui le découvre après le compromis rouvre la négociation — ou renonce.
Annoncez cette contrainte dès l'annonce, avec le périmètre exact et ce qu'il implique. Elle fait fuir les acheteurs pressés, mais elle rassure ceux qui cherchent précisément ce type de bien, et ce sont eux qui achètent.
Réunir le dossier avant la mise en ligne
Sur du bâti ancien de centre-ville, l'acquéreur veut savoir ce qui a déjà été fait : réfection de toiture, électricité, isolation, ravalement. Les factures et les autorisations d'urbanisme obtenues valent argument de vente. Leur absence transforme chaque question en doute.
Le stationnement, souvent décisif dans la Bastide
D'après les biens observés par Guillaume Roque sur le secteur, la question du stationnement revient à presque chaque visite en cœur de ville. Un garage, une place privative ou même un stationnement résidentiel accessible change la perception d'un bien à surface identique. Si le bien n'en dispose pas, mieux vaut l'annoncer et documenter les solutions existantes à proximité plutôt que de laisser l'acquéreur le découvrir sur place.
Un accompagnement adapté au bâti carcassonnais
Guillaume Roque, conseiller immobilier indépendant iad, intervient sur l'Aude et l'Hérault. Sur Carcassonne, l'accompagnement commence par l'identification du régime applicable au bien — secteur protégé ou non — puis par la constitution d'un dossier qui répond aux questions avant qu'elles ne soient posées. L'estimation s'appuie sur des ventes réellement comparables, en distinguant le bâti contraint du bâti libre : les deux ne se valorisent pas de la même façon. Elle est gratuite et sans engagement.
D'où viennent ces chiffres ? Les prix publiés pour Carcassonne sont calculés à partir des demandes de valeurs foncières — les ventes réellement enregistrées chez le notaire — pour la commune 11069, sur les trois années civiles complètes 2023, 2024 et 2025, extraites le 15 août 2026. La méthode, les exclusions, le nombre de mutations retenues et le script de calcul sont publiés sur la page de méthode. Les observations de terrain, signalées comme telles, ne sont ni des statistiques ni des garanties. Pour un bien précis, seule une estimation sur place fait référence.
organisation de plus de 130 conseillers · intervient à Narbonne, dans le Narbonnais, le Minervois et plusieurs secteurs de l'Aude et de l'Hérault
Dans l'immobilier depuis 2013 au sein du réseau iad, il accompagne des vendeurs sur le Narbonnais et le Minervois et anime une organisation de conseillers indépendants. Découvrir le parcours de Guillaume Roque.